Überschussprognose bei Anmietungsmodell mit Arbeitgeber erforderlich

In der Praxis kann es steuerlich sinnvoll sein, dass ein Arbeitnehmer einen Raum seiner Wohnung bzw. seines Hauses an seinen Arbeitgeber vermietet und diesen Raum selbst als Homeoffice nutzt. Die Mietzahlungen des Arbeitgebers sind dann beim Arbeitnehmer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Voraussetzung ist ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers an der Anmietung des Raums.

Sofern Vermietungseinkünfte vorliegen, kann der Arbeitnehmer die Kosten seiner Wohnung bzw. seines Hauses (z.B. Erhaltungsaufwendungen, Abschreibungen, Schuldzinsen, Nebenkosten), die auf das Homeoffice entfallen, anteilig als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Auf diese Weise kann er sogar steuerliche Verluste generieren, die er dann mit seinen anderen Einkünften verrechnen kann.

Hinweis: Die Abzugsbeschränkungen für häusliche Arbeitszimmer gelten bei diesem Vermietungsmodell nicht. Die auf den vermieteten Raum entfallenden Kosten können also selbst dann in voller Höhe abgesetzt werden, wenn der Arbeitnehmer im Homeoffice nicht seinen Tätigkeitsmittelpunkt hat.

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil eine neue Hürde für die Verlustanerkennung gesetzt. Er hat entschieden, dass entsprechende Vermietungsmodelle steuerlich nur anerkannt werden, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass er mit der Vermietung auf Dauer gesehen „schwarze Zahlen“ schreiben will. Diese Überschusserzielungsabsicht muss der Arbeitnehmer dem Finanzamt anhand einer objektbezogenen Prognose darlegen. Der BFH sieht das Vermietungsmodell nämlich als Vermietung zu gewerblichen Zwecken an. Hierbei könne eine bestehende Überschusserzielungsabsicht nicht einfach unterstellt werden (anders als bei dauerhaften Wohnungsvermietungen). Fallen über die Dauer der Vermietung voraussichtlich mehr Werbungskosten als Einnahmen an, wird das Vermietungsmodell steuerlich nicht anerkannt. Die Vermietungsverluste sind dann nicht absetzbar.

Geklagt hatte ein Antragsteller, der seinem Arbeitgeber eine Einliegerwohnung seines Hauses vermietet und diese als Homeoffice genutzt hatte. Die für die Wohnung angefallenen Kosten einer behindertengerechten Badsanierung von 25.800 € wollte er komplett als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen.

Hinweis: Der BFH hat die Sache an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen. Das FG muss nun in einem zweiten Rechtsgang prüfen, ob der Arbeitnehmer über die voraussichtliche Vermietungsdauer überhaupt einen Gesamtüberschuss erzielen kann. Die Renovierungskosten müssen durch die prognostizierten Überschüsse der Folgejahre also komplett wieder „reingeholt“ werden können, um steuerlich anerkannt zu werden.

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