Unvorhergesehener Renovierungsaufwand fließt in 15-%-Grenze ein

Vermieter können Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Mietobjekts nur über die Abschreibung von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen. Dagegen dürfen sie Erhaltungsaufwendungen, die zum Beispiel zur Instandsetzung und Modernisierung des Mietobjekts anfallen, vollständig im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehen. Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) sollten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes möglichst nicht überschreiten. Anderenfalls qualifiziert das Finanzamt sie nachträglich in anschaffungsnahe Herstellungskosten um, die nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Ein Vermieterehepaar hat vergeblich versucht, sich aus dieser „15-%-Falle“ zu lösen. Es hatte im Jahr 2012 eine vermietete Eigentumswohnung für 60.000 € erworben; die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes lagen bei 40.316 €. Erst als die langjährige Mieterin ein Jahr später verstarb, offenbarte sich dem Ehepaar der verwohnte Zustand der Wohnung in seinem vollen Ausmaß. Für die Renovierung von Bad, Elektroinstallation und Fenstern verausgabten die Eheleute 2014 insgesamt 12.000 €, die das Finanzamt aufgrund der überschrittenen 15-%-Grenze nur über die Abschreibung berücksichtigte.

Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) wollten die Eheleute den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand erreichen. Sie argumentierten, dass ihnen aufgrund des plötzlichen Todes der Mieterin unvorhergesehene Kosten entstanden seien, die sie für die Neuvermietung zwingend hätten tragen müssen. Der BFH hat die Klage der Eheleute abgewiesen. Das Finanzamt habe den Aufwand zu Recht als Herstellungskosten behandelt, weil auch Kosten der Beseitigung verdeckter (altersüblicher) Mängel in die 15-%-Grenze einflössen. Auszuklammern seien hier nur die Kosten, die der Vermieter für die Beseitigung von Schäden trage, die erst nach dem Kauf des Mietobjekts durch das schuldhafte Handeln Dritter verursacht würden. Die Schäden im Urteilsfall seien dagegen auf den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen und beim Wohnungskauf bereits vorhanden gewesen.

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